A implementação da reforma tributária brasileira, que começa a valer a partir de 1º de janeiro de 2026 e se estende até 2033, traz transformações significativas para o mercado imobiliário de luxo. Entre as principais mudanças está a criação do IVA dual, que une a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual e municipal), promovendo a unificação dos tributos e maior transparência na cobrança dos impostos. Esse novo modelo abrange diversas atividades imobiliárias como locação, incorporação e construção, aplicando alíquotas uniformes e possibilitando amplo crédito tributário.
O setor imobiliário de luxo é impactado de maneira específica, já que, apesar do regime mais transparente, a carga tributária tende a ser mais elevada para quem opera por meio de holdings patrimoniais tradicionais. Investidores pessoas físicas que possuem mais de três imóveis para locação ou receita anual superior a R$ 240 mil passam a ser contribuintes da CBS e do IBS, além do Imposto de Renda, configurando uma mudança estrutural, pois esses investidores passam a ser tributados pelo consumo e não apenas pela renda. Essa alteração exige maior rigor na escrituração contábil, emissão de notas fiscais e compliance.
A combinação do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) com o IVA dual deve reduzir a rentabilidade líquida das locações de imóveis de alto padrão, podendo o impacto ser parcialmente repassado aos aluguéis ou levar a uma migração para estruturas jurídicas de pessoa jurídica, que permitem melhor aproveitamento dos créditos tributários. Além disso, participações patrimoniais sofrerão com a saída do regime de lucro presumido, impondo uma carga tributária efetiva maior devido à limitação dos créditos tributários diante da baixa despesa operacional típica dessas empresas.
Como alternativa, fundos imobiliários pulverizados aparecem como opções para ativos corporativos e industriais, permitindo a manutenção da isenção do IR para pessoas físicas, desde que cumpram os requisitos legais. Outra mudança importante é a incidência do IVA dual sobre o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis, automóveis e aeronaves, que gera novas obrigações fiscais e demanda maior foco em eficiência, governança e compliance tributário.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para ser implantado até 2033, vai unificar as informações dos imóveis em uma base nacional, aumentando a transparência e a previsibilidade nas transações imobiliárias. Especialistas apontam que a reforma é uma oportunidade para destravar investimentos hoje travados por custos e inseguranças fiscais.
Finalmente, recomenda-se que investidores e familiares reavaliem a manutenção de pessoas jurídicas patrimoniais, a necessidade de reestruturações em sociedades de propósito específico (SPEs) e sociedades em conta de participação (SCPs) e a análise dos fluxos de lucros e dividendos frente aos novos tributos. O fortalecimento do compliance contábil e fiscal será fundamental para garantir conformidade diante das novas regras, consolidando a necessidade de uma gestão profissionalizada e planejamento tributário contínuo no mercado imobiliário de luxo. Fica claro que a reforma tributária é um marco que exige adaptações estratégicas e reforço nos controles para investidores desse segmento.
