Enquanto algumas administradoras de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) optam por fusões e aquisições para ampliar seus negócios, a Kinea escolhe uma estratégia distinta. Com R$ 145 bilhões sob gestão, dos quais R$ 38 bilhões correspondem a FIIs, a gestora ligada ao Itaú prefere não acelerar seu crescimento por meio da compra de concorrentes. Em vez disso, foca em escala orgânica, expansão interna e arquitetura aberta como seus pilares estratégicos. Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea, destaca que “preferimos crescer nossos próprios fundos a pagar ágio e assumir o risco de integrar culturas diferentes”.
Segundo Martins, os desafios gerenciais e os riscos de desalinhamento cultural superam as vantagens potenciais adquiridas em processos de fusão, especialmente em um mercado onde a atuação já acontece em grande escala. Para 2026, o executivo enxerga um cenário construtivo, embora seletivo. Essa visão está ancorada na expectativa de que o Banco Central inicie um ciclo de corte de juros, o que deve destravar valor no mercado secundário dos fundos imobiliários. Além disso, a dinâmica da economia real indica uma pressão estrutural sobre os aluguéis corporativos, principalmente em regiões com oferta limitada e alto custo de reposição.
Ao detalhar a abordagem da Kinea dentro do ecossistema Itaú, Martins explica a razão do investimento em multifamily nos Estados Unidos, focado em Atlanta, e comenta sobre o mercado da Faria Lima, que deve continuar valorizado. Ele destaca que a percepção do mercado e a imagem corporativa mantêm a Faria Lima como um endereço desejado, mesmo com os altos custos do aluguel. Empresas que não costumam atuar diretamente nessa região têm optado por estratégias híbridas para reduzir custos, transferindo departamentos administrativos para áreas com aluguel mais acessível, como a Chucri Zaidan.
Sobre a possível entrada no setor de shoppings, a Kinea avalia o mercado como resiliente, beneficiado pela retomada dos escritórios. O fluxo maior de pessoas aumenta o consumo nas regiões próximas a estações de metrô e ao redor dos shoppings bem localizados. Contudo, a gestora ressalta que investir nessa área exige contar com um operador experiente devido à complexidade da gestão do varejo.
Os investimentos internacionais focados em multifamily em Atlanta visam aproveitar o crescimento migratório de empresas e profissionais do norte e oeste dos Estados Unidos para o sul. A estratégia consiste em desenvolver os empreendimentos, estabilizar as locações e depois vender os ativos para grandes Real Estate Investment Trusts (Reits), que preferem adquirir imóveis já gerando renda, evitando os riscos da construção.
Martins reforça a decisão de evitar aquisições para crescer organicamente, pois a integração cultural e as distrações internas podem ser prejudiciais. A experiência da Kinea mostra que é mais eficiente ampliar os próprios fundos, incorporando profissionais qualificados para desenvolver novas áreas, do que pagar prêmio por ativos de outras gestoras.
Apesar de ser parte do Itaú, a Kinea opera de forma independente e segregada, sem privilégios na distribuição de seus fundos. Em muitos casos, compete internamente com a tesouraria e o private bank da instituição. A arquitetura aberta adotada permite parcerias com diversas plataformas e bancos, ampliando o alcance dos fundos.
Por fim, Martins comenta sobre a expansão das emissões de cotas sênior e subordinada no mercado. Trata-se de uma solução inteligente em um contexto de juros altos e crédito restrito, na qual proprietários de ativos imobiliários podem obter liquidez sem vender o imóvel. Muitas vezes, estes mantêm a cota subordinada, assumindo maior risco, e vendem a cota sênior ao mercado, configurando uma engenharia financeira que deve se manter.
