A alienação fiduciária entrou em pauta no Supremo Tribunal Federal (STF), trazendo à tona o debate sobre a necessidade de escritura pública para determinados contratos imobiliários, uma exigência que a alienação fiduciária tradicionalmente não demanda. O julgamento envolve a análise dos provimentos 172 e 175 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), publicados em 2024, que impactam diretamente o registro em cartório e as operações de crédito estruturado.
A controvérsia iniciou-se após decisões administrativas que restringiram o uso do instrumento particular, limitando a alienação fiduciária apenas a financiamentos imobiliários. Dessa forma, outras operações como compra e venda, loteamentos, crédito rural e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) passaram a encarar exigências mais rigorosas.
O ponto central da discussão é a interpretação da Lei 9.514, que até então permitia contratos por meio de instrumento particular. O setor imobiliário alerta que a nova leitura amplia as exigências de documentação, afetando a dinâmica das garantias reais, do registro imobiliário e da segurança jurídica. Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), destaca que o mercado sempre funcionou eficazmente sem a necessidade da escritura pública e que a alteração em debate na alienação fiduciária pode dobrar os custos de registro e gerar despesas cartoriais adicionais.
A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) acompanha atentamente os desdobramentos, manifestando preocupação de que a interpretação restritiva possa impactar a securitização imobiliária e seus investidores. A decisão administrativa tem afetado também estruturas utilizadas por incorporadoras e loteadoras, destacando que operações relacionadas à emissão de CRIs estão entre as mais impactadas, o que pode alterar o fluxo de financiamento imobiliário e o custo de capital.
Fontes do setor ressaltam que, no financiamento bancário, existem camadas adicionais de controle como a diligência das instituições financeiras e o reporte ao Banco Central, argumentando que impor a exigência de escritura pública gera etapas formais adicionais sem oferecer proteção proporcional. O tema já passou por suspensões e medidas cautelares, com decisão provisória concedida pelo ministro André Mendonça, mantendo o assunto sob análise judicial.
A alienação fiduciária no STF transcende uma questão meramente cartorial, impactando o sistema de crédito imobiliário, a estrutura das garantias contratuais e a previsibilidade regulatória. O julgamento ainda está em andamento, mas poderá redefinir os processos de formalização dos contratos. O mercado acompanha de perto, pois a alienação fiduciária no STF envolve custos, prazos e o acesso ao financiamento. Em um contexto de crédito que valoriza a segurança jurídica e a eficiência documental, modificações estruturais tendem a afetar diretamente a cadeia imobiliária e o mercado de capitais.
