As novas regras de tributação, vigentes desde 1º de janeiro, alteram o custo fiscal da locação de imóveis, especialmente para proprietários com mais de três unidades. No Nordeste, capitais como Salvador, João Pessoa e Maceió, cidades que tiveram valorização acima de 15% no preço do metro quadrado em 2025, devem sentir o impacto no aumento dos aluguéis, pressionando o custo da moradia nessas regiões.
O novo modelo tributário unifica cinco tributos — PIS, Cofins, ICMS e ISS — em dois impostos sobre consumo, com alíquota estimada em torno de 28%. Isso gerou preocupação entre investidores do mercado imobiliário. Apesar disso, a legislação prevê redução na base de cálculo da locação tradicional de imóveis próprios, podendo chegar a até 70%, o que reduz a carga efetiva do IVA para cerca de 8,4%.
Segundo Amadeu Mendonça, advogado especializado em negócios imobiliários, cidades nordestinas com alta valorização imobiliária, como Salvador, João Pessoa e Maceió, serão diretamente afetadas pela reforma tributária, que aumenta o custo fiscal da locação, sobretudo para quem possui múltiplos imóveis em áreas nobres dessas cidades.
O especialista explica que o mercado imobiliário no Nordeste tem se destacado pelo crescimento tanto no segmento habitacional quanto no alto padrão. Com o mercado aquecido, os preços dos imóveis sobem, e consequentemente os valores dos aluguéis acompanham essa tendência. A reforma tributária aumenta a carga tributária sobre a locação, especialmente para pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes do IBS e da CBS.
Além do Imposto de Renda, esses proprietários podem enfrentar uma alíquota adicional de aproximadamente 8,4%, considerando o IVA dual de 28% e o redutor de 70%. Esse aumento tributário tem potencial para ser repassado aos inquilinos, pressionando o custo com moradia nas capitais nordestinas.
Em Maceió, além disso, há um problema geológico decorrente da exploração da sal-gema, que tornou diversas áreas inabitáveis e diminuiu a oferta habitacional, concentrando a demanda em áreas específicas e pressionando ainda mais os preços dos imóveis e aluguéis na cidade.
O advogado ressalta que até 2033 haverá uma transição do IVA dual, abrangendo a CBS (federal) e IBS (estados e municípios), o que exige uma reorganização da tributação sobre o capital imobiliário. Proprietários com mais de três imóveis ou renda anual acima de R$ 240 mil serão tratados como contribuintes do IVA, aproximando seu enquadramento ao de operações empresariais, exigindo planejamento e gestão mais complexos.
Anna Dolores Sá Malta, advogada tributarista, destaca que o investidor imobiliário passa a ser tributado pelo consumo além da renda, o que requer controles rigorosos e planejamento tributário de longo prazo. O mercado de alto padrão no Nordeste apresentou forte crescimento equilibrado em 2025, com aumento no número de unidades lançadas e no valor geral de vendas, beneficiando cidades como Recife, Fortaleza e Maceió.
Para Anna Dolores, a nova legislação obriga uma revisão estratégica das estruturas societárias usadas em incorporações imobiliárias, como SPEs e SCPs, e uma reavaliação dos fluxos financeiros. Apesar da atratividade do mercado imobiliário de luxo no Nordeste, será necessária gestão profissional e planejamento contínuo para aproveitar as oportunidades e reduzir os impactos tributários.
No caso do aluguel por temporada, muito comum em plataformas como Airbnb e Booking, a tributação será ainda maior. Este tipo de locação passa a ser tratado como serviço de hospedagem, com um redutor menor de 40% na base de cálculo e alíquota efetiva estimada em 16,8%. Porém, custos operacionais maiores e a possibilidade de créditos tributários podem ajudar a mitigar o impacto.
Conforme Amadeu Mendonça, o planejamento patrimonial e tributário torna-se ainda mais relevante, e migrar para uma holding pode ser vantajoso em muitos casos, principalmente frente à nova tributação dos dividendos.
As regras diferem conforme o modelo de locação. Para empresas e holdings imobiliárias, a unificação do PIS e Cofins em IBS e CBS tende a aumentar a carga tributária, ainda que o sistema não cumulativo preserve vantagens como o uso de créditos tributários e organização patrimonial, principalmente em planejamentos sucessórios.
Uma oportunidade importante, segundo o advogado, é que se o imóvel foi adquirido com IBS e CBS já recolhidos, o locador poderá usar esses valores como créditos tributários para abater impostos sobre as receitas de locação, desde que seja um contribuinte formal desses tributos. Para pessoas físicas essa utilização pode ser mais limitada, dependendo do volume de receitas e quantidade de imóveis.
