O seguro habitacional é um componente essencial e obrigatório na maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil, apresentando um crescimento significativo no setor. A Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg) projeta um avanço de 10,2% nessa modalidade para 2026, alinhado ao impulso do mercado imobiliário e ao fortalecimento do programa Minha Casa, Minha Vida.

De janeiro a setembro de 2025, o seguro habitacional movimentou R$ 5,9 bilhões, um aumento de 12,2% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Paralelamente, os lançamentos imobiliários cresceram 25,2%, com destaque para os imóveis vinculados ao programa federal, que registraram crescimento de 29,1%.

Diferenças entre seguro habitacional e seguro residencial

Apesar da semelhança nos nomes, ambos os seguros possuem propósitos distintos. O seguro habitacional é básico e obrigatório para financiamentos imobiliários, protegendo tanto o banco quanto a família do mutuário. Ele cobre a quitação ou amortização da dívida em caso de morte ou invalidez permanente do responsável pelo pagamento, além de proteger o imóvel contra danos físicos severos, como incêndio, raio ou explosão.

Por outro lado, o seguro residencial é opcional e oferece cobertura mais ampla, protegendo o conteúdo da residência, incluindo móveis, eletrodomésticos e bens pessoais. Além disso, cobre riscos como roubo, vendaval, danos elétricos e fornece serviços de assistência técnica, como chaveiro e eletricista.

Obrigatoriedade da contratação do seguro habitacional

No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a contratação do seguro habitacional é obrigatória. Em financiamentos realizados pela alienação fiduciária, não existe uma lei específica, mas a contratação é comum e frequentemente exigida nos contratos.

Especialistas ressaltam que o banco não pode impor uma seguradora específica, pois isso configuraria venda casada, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. A instituição financeira pode avaliar a apólice apresentada para verificar se ela é adequada ao valor financiado e aos riscos envolvidos, mas não pode recusar sem uma justificativa técnica adequada.

Na prática, entretanto, clientes relatam dificuldades, com alguns bancos restringindo as opções a seguradoras pré-aprovadas ou dificultando a aceitação de apólices externas.

Funcionamento e custos do seguro habitacional

O seguro habitacional é apresentado ao contratante já na fase inicial do financiamento. Por lei, o consumidor deve receber pelo menos duas propostas de seguradoras para escolha.

O valor do seguro não varia conforme o bairro ou CEP do imóvel, sendo calculado com base em fatores como o valor do imóvel e do financiamento, o prazo contratual, a idade do mutuário e as características construtivas do imóvel.

Por exemplo, em uma simulação para um imóvel avaliado em R$ 500 mil, com financiamento de R$ 170 mil, prazo de 309 meses e mutuário com 50 anos, o custo mensal do seguro ficaria em torno de R$ 140, abrangendo morte/invalidez e danos físicos ao imóvel.

Coberturas e exclusões do seguro habitacional

O seguro habitacional garante cobertura para Morte e Invalidez Permanente (MIP) do mutuário, além de danos físicos ao imóvel (DFI) em situações específicas. No entanto, não cobre suicídio ocorrido nos primeiros dois anos do contrato, nem danos decorrentes de desgaste natural, falta de manutenção ou vícios de construção.

Para uma proteção mais abrangente, especialistas recomendam a contratação do seguro residencial complementar ao financiamento, que cobre móveis, eletrodomésticos e outros prejuízos ligados ao interior da residência.

Cláusulas abusivas e orientações para reclamações

Algumas apólices podem incluir cláusulas abusivas, como exclusões genéricas, indenizações insuficientes ou negativas injustificadas. Nesses casos, o Código de Defesa do Consumidor protege o segurado, favorecendo interpretações que beneficiem o cliente diante de ambiguidades.

Em caso de recusa de cobertura, o consumidor deve solicitar uma justificativa formal da seguradora. Se o problema persistir, é possível acionar a Susep ou o Procon, bem como recorrer à Justiça para pleitear indenização e eventuais danos morais.

Considerando o crescimento do crédito imobiliário no país, compreender o funcionamento do seguro habitacional é fundamental para evitar despesas desnecessárias e assegurar a proteção adequada durante o financiamento.