A tokenização imobiliária tem se destacado como uma inovação no mercado de ativos reais no Brasil, impulsionada pelo uso da tecnologia blockchain e pela discussão do Projeto de Lei nº 4.438/2025, que pretende estabelecer regras básicas para os tokens imobiliários. Apesar do interesse crescente, especialistas apontam que, embora a ferramenta apresente um potencial operacional significativo, ela ainda é limitada pelo atual sistema jurídico vigente.

Esse processo consiste na digitalização de imóveis ou de suas frações por meio de tokens registrados em blockchain. Esses ativos digitais são negociados em plataformas virtuais e, teoricamente, possibilitam o fracionamento do investimento, maior liquidez, rastreabilidade das transações e automação dos contratos via smart contracts.

O Projeto de Lei nº 4.438/2025 tem como principal objetivo definir parâmetros para a emissão, negociação e custódia desses tokens, criando um regime jurídico básico para os ativos digitais lastreados em imóveis. Contudo, o projeto não altera o sistema registral brasileiro nem substitui a atuação dos cartórios. Segundo a legislação atual, a propriedade imobiliária só é formalmente reconhecida após o registro em cartório, e o uso de blockchain não confere, por si só, direito real sobre o imóvel.

Na aplicação prática, o modelo previsto mantém o imóvel registrado em nome de uma empresa custodiante, responsável pela operação da plataforma tecnológica. O investidor adquire tokens que representam direitos contratuais vinculados ao ativo, mas não a propriedade direta do bem.

Experiências semelhantes podem ser observadas em países como Estados Unidos, Suíça e Singapura, onde a tokenização atua sobre os direitos econômicos relacionados aos imóveis, enquanto o registro da propriedade não integra a blockchain. Essa postura coincide com a cautela institucional que o Brasil adota quanto ao tema.

Para estruturas patrimoniais de longo prazo, como as geridas por Multi Family Offices (MFOs), a tokenização é vista como um ativo contratual com riscos jurídicos, operacionais e de contraparte, comparável a instrumentos financeiros sem garantia real. Por isso, sua adequação depende de critérios rigorosos alinhados ao perfil do investidor.

No planejamento patrimonial e sucessório, a tokenização não substitui mecanismos tradicionais, como holdings, sociedades específicas, escrituras e registros. Além disso, não elimina obrigações tributárias e pode complicar a situação fiscal, especialmente em relação ao Imposto de Renda sobre cessão de direitos, classificação dos tokens e riscos fiscais gerados pela estrutura adotada.

Quanto à sucessão, tokens em nome de pessoas físicas integram o inventário e não evitam a cobrança do ITCMD, tampouco substituem instrumentos como testamentos ou acordos societários. Há risco de disputas entre herdeiros e dificuldades operacionais inerentes às plataformas usadas.

Apesar dessas limitações, a tokenização imobiliária pode ter aplicações específicas, como a antecipação de fluxos de caixa ou negociação de direitos econômicos, em modelos similares aos certificados de recebíveis privados. Nesse cenário, ela funciona como uma ferramenta complementar, não como base principal das estruturas patrimoniais.

Em suma, a tokenização imobiliária no Brasil ainda não representa uma transformação imediata do regime jurídico da propriedade. É uma tecnologia em desenvolvimento com potencial para melhorar a eficiência, mas depende das regras legais atuais e de uma abordagem técnica e cautelosa.