Com a abertura do prazo para a Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026, referente ao ano-base 2025, os contribuintes que venderam imóveis no último ano precisam ficar atentos às regras do ganho de capital. O período para envio da declaração começou em 23 de março e vai até 29 de maio de 2026. Entre os obrigados a declarar estão aqueles que tiveram lucro com a venda de bens, pois essa operação pode gerar tributação entre 15% e 22,5%, exigindo cuidados específicos que não podem ser ignorados esperando apenas a declaração anual.

A contadora e especialista Jaqueline Duarte Bonifácio Costa, da OBF Consultoria Bonifácio, destaca que o crescimento das transações imobiliárias fez aumentar significativamente o número de contribuintes que lidam com esse tipo de tributação, tornando o tema ainda mais relevante neste momento.

O ganho de capital acontece quando o valor da venda do imóvel é maior que o custo de aquisição já declarado. Conforme Jaqueline, esse cálculo deve ser feito no momento da venda usando o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), ferramenta da Receita Federal que considera o preço de aquisição, despesas envolvidas e atualizações monetárias ao longo do tempo.

Ela reforça que quem vendeu um imóvel em 2025 precisaria ter registrado o ganho de capital imediatamente após a operação, informando valores referentes à compra, venda e custos acessórias, já que o GCAP calcula o imposto devido ou identifica isenções. Informações como corretagem e melhorias na propriedade são importantes para ajustar a base de cálculo e garantir o cálculo correto do ganho real.

Por exemplo, se um imóvel foi declarado por R$ 300 mil e vendido por R$ 700 mil, o ganho é de R$ 400 mil, e o sistema calcula o imposto sobre esse montante, considerando ajustes monetários e despesas. As alíquotas aplicadas são progressivas: a mínima é de 15% para ganhos até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para lucros maiores, tornando essencial atenção em transações de alto valor.

Um ponto crucial, segundo a contadora, é o prazo para pagamento do imposto, que não deve ser confundido com a entrega da declaração anual. O imposto precisa ser pago até 30 dias após o recebimento do montante da venda, mesmo que o pagamento seja parcelado. O não cumprimento pode acarretar multas e juros.

Embora o sistema permita registrar o recebimento em parcelas para calcular o imposto de forma proporcional, a responsabilidade pelo pagamento e pelos prazos permanece do contribuinte, independente da forma de pagamento recebida. Outro aspecto que gera dúvidas está relacionado à data em que a Receita considera a venda efetivada. Contrários ao que muitos pensam, o fisco considera a data oficial a do registro da escritura em cartório, não o momento do sinal ou contrato preliminar.

Após a apuração no GCAP, essas informações devem ser transferidas para a declaração do Imposto de Renda do ano seguinte, garantindo a coerência entre o lucro da venda e o acréscimo patrimonial informado, evitando inconsistências fiscais.

O ganho de capital tem ganhado destaque especialmente com o crescimento do mercado imobiliário brasileiro. Em 2025, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção registrou a venda de 426.260 unidades residenciais, um aumento de 5,4% em relação ao ano anterior, com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 264,2 bilhões. Esse cenário reflete a necessidade de atenção redobrada dos contribuintes perante as obrigações fiscais.

Além disso, existem possibilidades de isenção previstas pela legislação brasileira que podem reduzir ou eliminar o imposto, desde que os requisitos sejam seguidos rigorosamente. A principal delas é o reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial no prazo de até 180 dias, benefício bastante utilizado por aqueles que estão trocando ou reorganizando seus imóveis, porém aplicável somente uma vez em cinco anos e proporcional caso o reinvestimento não seja integral.

A contadora alerta que nem todos os imóveis se enquadram para esta isenção, pois o imóvel deve ser residencial — terrenos, por exemplo, geralmente não entram na regra. Também são destacados cuidados especiais em casos de herança, doações e permutas, que possuem regras específicas para avaliação e tributação do ganho de capital, principalmente no correto uso dos valores declarados para cálculo, evitando confusões entre ITCMD e imposto sobre ganho de capital.

O avanço da tecnologia da Receita Federal tem intensificado a fiscalização, com cruzamento de dados entre cartórios, imobiliárias e contribuintes para identificar inconsistências e prevenir omissões. Por isso, omitir informações pode resultar em punições, já que o imposto não prescreve como muitos imaginam.

Por fim, Jaqueline Bonifácio reforça a importância do planejamento tributário antes da venda, especialmente para operações de maior valor, aconselhando os contribuintes a procurar um contador para calcular corretamente o imposto, decidir o momento ideal para venda e elaborar contratos que protejam contra riscos como desistência do negócio. Assim, evitam-se surpresas e custos extras, garantindo maior segurança e eficiência na transação.

Para quem ainda não regularizou as vendas de 2025, a recomendação é agir rapidamente e buscar suporte especializado para evitar multas e problemas futuros com a Receita Federal, utilizando as ferramentas disponíveis e preenchendo as informações corretamente.