Nos Estados Unidos, o fechamento consecutivo de diversos shopping centers e outlets nos últimos anos simboliza a transformação do varejo diante da ascensão do e-commerce. Esse crescimento das compras online reduziu significativamente o fluxo de consumidores nas lojas físicas, tornando insustentáveis os altos custos relacionados a aluguéis, manutenção e equipe. Tal fenômeno não é exclusivo dos EUA, mas revela uma tendência global que reposiciona o varejo físico na nova realidade da digitalização acelerada do consumo, abrindo caminho para novas formas de uso dos imóveis comerciais.
Com o avanço do comércio eletrônico, os locais antes ocupados por lojas têm sido reaproveitados como centros de distribuição e logística. Essa mudança atende à necessidade de armazenar e movimentar produtos em grande escala, garantindo entregas rápidas e eficientes. Nos EUA, grandes espaços destinados ao varejo presencial foram transformados em fulfillment centers (centros de distribuição), sinalizando a prioridade dada à economia digital em detrimento do varejo tradicional.
A constatação atual é que as vendas no varejo caminham para um modelo “phygital”, que integra experiências físicas e digitais. Estudos recentes indicam que, até o final de 2026, quase metade dos consumidores usará recomendações baseadas em inteligência artificial para realizar compras, acelerando a transição para um consumo personalizado. Essa mudança não prevê o desaparecimento dos espaços físicos, que continuarão a existir, porém com nova função: atuar como pontos de apoio logístico e não apenas como locais de transação comercial.
No Brasil, a intensa expansão dos shopping centers nas últimas décadas já mostra sinais claros de desaceleração. O relatório “Insights 4T25” da Colliers, líder em gestão de imóveis comerciais, aponta que o e-commerce absorveu 4,8 milhões de metros quadrados de áreas logísticas em 2025, demonstrando que parte da demanda migrada se direcionou a galpões e centros de distribuição. Ainda assim, os shoppings mantêm sua relevância cultural e social como espaços de lazer e convivência, apesar dos desafios impostos pela digitalização sobre sua função tradicional como núcleos de consumo.
A taxa de vacância em shoppings no Brasil foi: classe A, 8,87%; classe B, 7,07%; classe C, 11,4%. O preço médio de aluguel por metro quadrado ficou em R$ 3.802,00 para a classe A, R$ 1.698,00 para a classe B e R$ 1.089,00 para a classe C. Embora tenha havido redução nos empregos ligados ao varejo físico, cresceu a demanda por profissionais especializados em transporte, armazenagem e tecnologia. A inadimplência no segmento logístico é baixa, apenas 1,6%, atraindo investidores e tornando os fundos imobiliários voltados para essa área um investimento estratégico. Isso demonstra a dinâmica e o crescimento do comércio digital.
Os estudos indicam, ainda, uma boa coexistência entre shoppings e centros logísticos, com funções diferenciadas. Enquanto os shoppings tendem a se consolidar como espaços para lazer, gastronomia e experiências imersivas, os centros logísticos apoiam fisicamente o comércio eletrônico, que segue crescendo. A desaceleração na expansão dos shoppings não significa estagnação, mas sim adaptação. Neste cenário, a tecnologia não elimina empregos, apenas redireciona a mão de obra para novos setores ligados ao consumo digital. Corretores de imóveis e imobiliárias devem estar atentos a essa evolução para atuar de forma eficiente na nova realidade.
